这一期，我们聊一个最近特别容易让人误判的话题： 房产税成了地方第一大税，这件事到底意味着什么？ 很多人一看到这个标题，第一反应就是紧张。 是不是普通住宅房产税马上要全面来了？ 是不是以后持有房子都要被大规模征税了？ 但我觉得，这件事真正值得普通人看清的，不是情绪上的脑补，而是它背后更深的一层逻辑： 地方财政和楼市运行的底层逻辑，真的在变。 先说最容易被混淆的一点。 很多人一看到“房产税”三个字，就自动把它理解成我们平时讨论的那种“以后普通住宅都要普遍交税”。 但如果你稍微拆开看一下就会发现，房地产相关税费其实不是一个东西。 过去大家最熟悉的，是交易环节税。

这一期，我们聊一个很多人一看到数据就会紧张的问题： 坏消息，大涨价真的来了？ 因为最近物价数据一出来，很多人第一反应都是： CPI在涨，PPI也在涨，是不是通胀真的来了，是不是经济开始全面热起来了。 但如果把这组数据拆开看，我觉得更值得普通人看清的一点是： 这轮涨价，并不是大家收入明显改善、消费明显变旺之后带来的良性通胀。 它更像是一种输入性、结构性涨价。 什么意思？ 就是说，上游在涨，外部成本在涨，但居民消费和内需其实还没有真正恢复。 所以表面看数据回暖了，真实体感却未必会同步变好。 这才是今天更麻烦的地方。

这一期，我们聊一个很多家长、很多普通家庭都绕不开的话题： 高考过后，学区房到底还值不值得看？ 这两天不少人在说，学区房跌了，高考也没以前那么值钱了。 但我觉得，这件事真正值得普通家庭看清的，不是学区房有没有价值，而是它和高考的回报率，都已经和过去不是一个时代了。 过去大家买学区房，其实买的是两层预期。 一层，是教育回报。 一层，是资产回报。 而今天，真正变化的，就是这两层回报都在下降。

这一期，我们聊一个我觉得普通人这两年必须接受的现实： 房子的旧逻辑，真的结束了。 这两天很多人在看深圳地王。 表面上看，大家讨论的是这块地贵不贵，是不是夸张，是不是意味着市场又回来了。 但我觉得，真正值得看清的一件事，不是它拍出了多高的价格，而是它再次提醒我们，现在的楼市已经不是过去那个楼市了。 过去大家最容易相信的一件事是什么？ 只要买房，只要不买得太差，只要时间足够长，迟早大概率都能跟着市场一起涨。 可今天，这套逻辑已经越来越行不通了。 因为现在楼市最明显的变化，不是单纯涨跌，而是分化。

最近楼市有一个变化，我觉得比很多热闹标题都更值得认真看。 不是哪个城市房价突然涨了，也不是哪条政策又上了热搜，而是库存终于开始往下走了。 这件事为什么重要？ 因为过去几年，楼市最难受的地方，从来不只是成交弱，而是库存一直在积累。 库存越高，卖房的人越着急。 卖房的人越着急，挂牌越多。 挂牌越多，买房的人越愿意等。 买房的人越等，成交越难起来。 成交越难起来，库存又会继续堆。 你会发现，过去几年最难的，其实就是这样一个循环。 所以现在库存开始往下走，这个意义不是小变化，而是： 那个最糟糕的循环，终于有了一点松动。

这两天楼市里有一个特别典型的画面，我觉得非常值得聊。 一边是有机构说，一线城市拐点到了，核心城市房价会慢慢修复。 另一边又有机构说，这一轮只是短期反弹，全国大盘还没见底，多数城市后面还要继续调整。 很多人一看到这种情况，第一反应都是，到底谁在说真话？

这两天广州“砸2亿收旧房”的消息出来以后，很多人的第一反应都是：这是不是楼市又要热起来了？ 我先说我的判断。 这当然是利好，但它利好的不是所有人，也不是所有房子。 这轮政策真正重要的地方，不是简单刺激买房，而是在修一条过去几年越来越堵的链条：卖旧买新。

当富人都开始觉得以前这些最抗跌的东西，也就是房子不太抗跌的时候，你觉得对于普通人来说，你们还能扛住吗？

今天我们来说一下近期的楼市数据。 在9月15号那天，统计局发布了70城的房价数据，到底怎么样？ 结论很简单，新房还能扛住，但二手房有点扛不住了。

关税战背景下，房地产如何发展？ 既要发挥房地产的消费平台作用，又要避免房地产的挤出效应？

心态这个东西确实太容易被调动了，一会儿这样，一会儿那样。 就像慧能大师说的，不是风动，也不是幡动，是你们的心在动。 说下最近一个粉丝咨询的案例，达菲觉得比较典型。 这位粉丝在去年买入了成都一个品质还不错的新盘，位置在武侯区一个重点新板块，具体信息我就不说了。 但最近很后悔，为什么后悔？ 因为他觉得自己当初选择错误了，应该选择当时纠结的另外一个项目。 其实也在两个项目之间犹豫徘徊了很久，最后选择了这个位置和品质更适宜自住的，那为什么现在反而后悔了呢？ 因为另外一个项目是在锦江区，锦江区最近发生了什么，大家应该也知道吧？ 不断新高的地价，新高的地王，让南三环外的锦江区地块都直起了腰杆。 所以这位粉丝觉得自己当初选择错误了，才买的楼盘估计要站岗了。 问我要不要交房后马上割肉逃掉，避免更大的亏损。 怎么说呢？我觉得只能评价为散户心态。

大家好，这里是达菲。 2025年第一篇文章，我准备做一个预判。 预判什么? 当然是预判大家最感兴趣的房价走势了， 先说结论:达菲认为今年房价基本可以止跌回稳。 为什么这么说? 主要是因为几个确定性的事件。

12月24日至25日，住房城乡建设部召开全国住房城乡建设工作会议，系统总结2024年工作，明确2025年重点任务。 会议指出，2025年，要重点抓好五方面工作： 一是持续用力推动房地产市场止跌回稳； 二是推动构建房地产发展新模式； 三是大力实施城市更新； 四是打造“中国建造”升级版； 五是建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 毫无疑问，明年房地产市场跟消费市场一样。 进一步宽松、刺激，板上钉钉了。 所以你们可以看到，对于屁股坐在不同位置的人来说，他们的反应是不同的。 中介：当下不买房，十年又白忙。 房地产开发商：真的能让我回口血？ 购房者：现在买了会不会站岗啊？ 达菲只有一个建议：多看，少动。 原因只有一个：目前的经济基本面并没有发生实质性变化。 当然，这里我们不展开说这块了，一个是说太多不利于团结，另一个是这个话题已经老生常谈，说多了就显得达菲也老了。 今天我们说一个2024收官的话题，或者说展望2025的话题： 一切都是为了去库存。 全文三千字，分三件法宝讲解，文中不时插入链接，做文中文导读，如果没耐心看的，直接拉到末尾结论。

最近几天关于取消公摊的话题又冲上了热搜，我一开始还以为是什么媒体吹风。后面看了一下并非如此，这次主要是湖南衡阳和河北张家口发文，说取消公摊这件事情。 说起公摊，一直是购房者觉得比较吃亏的一个地方，特别是一二线城市的房子。 几百万的合同价，里面可能有几十万都交给了公摊。 如果没有这些公摊的话，我国新能源消费估计还能再上一层楼。 那么这个从香港学回来但别人已经停用十几年的东西，为什么现在突然开始提要取消了呢？ 很简单，房子不好卖了。 我认为取消公摊本质上可以说是一种降房价的行为。 这个应该很好理解，比如以前单价每平米1万的房子，但公摊可能就有20%，所以实际上你这1万里面有2000块钱都是在付给公摊。 虽然大部分房子都会有一些赠送什么，常见的就是飘窗和阳台，但总的来说，得房率肯定是不到100%的。 为什么现在提出来要取消公摊？ 很简单，因为房地产市场不行了。

现在更新频率是越来越低了，主要因为两点。 第一个现在楼市行情确实乏善可陈，没啥好说的。 第二个现在楼市同样感觉很魔幻。 一方面几个头部城市，包括北上深这三个一线以及杭州成都这两个二线行情十分火热。比如成都这边上个月二手房交易量创了年内新高，然后新房的交易量也在持续走高。如果这个行情能够持续到明年1月乃至2月的话，我们可以大概率判断有一个小阳春会到来。 再加上现在头部城市开始频繁的出现地王，包括杭州5万块钱每平米的地王；成都这边高新区也刷新了记录，溢价率高达46%；上海浦东板块溢价率40%，楼面价高达74000每平米；北京则是产生了一个总价地王，由中海地产花了153亿；深圳是后海的一个总部地块，刷新了深圳的住宅地块成交记录，总金额是185亿，溢价率46.3%，楼面价也是超过了7万每平米。 这里面的数据都是真实可查的，但是大家可以看一下，拿下这些地块的都是些什么样的企业，这个就挺耐人寻味的。 另一方面，在这些头部城市的火热市场之下，三四线及以下的城市，土地大面积流拍，所以说现在的楼市魔幻。