E106 房子,买还是不买,卖还是不卖,这都是问题|房产万事屋 3.5

E106 房子,买还是不买,卖还是不卖,这都是问题|房产万事屋 3.5

90分钟 ·
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🍊 欢迎来到知行小酒馆,这是一档由有知有行出品的播客节目。我们关注投资,更关注怎样更好地生活。我是雨白。

今天,我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第 3.5 期!聪明如你,肯定猜到了我们要探讨的话题,那就是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整。

为什么说这是第 3.5 期呢?原因是,为了更好地探讨这个话题,我们录了两期节目!

几乎是在前后脚,两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇说,想来聊聊最近的房地产市场。第一位,是播客「起朱楼宴宾客」的主理人大卫翁;第二位,是播客「面基」的主理人老钱。而且更妙的是,虽然他俩都想来聊聊房产,但是他们的思考角度可以说是天差地别,一个是从宏观角度切入,立足全局,看未来房地产市场有可能的几种走向,以及不同走向,我们该如何应对;那另一个是从个体角度出发,我们普通人置身事内,面对房产市场的千变万化,该怎么自处。

这两种思考框架都非常精彩,在我看来,对小酒馆的听众们来说都是很宝贵的。所以,当时我就决定,无论如何,我也要把这两个人拉在一起打一架,不是,好好聊一聊,专门为我们小酒馆的听众们,呈现他们完整的思考框架(听懂掌声👏)。

在你现在收听的这一期里,我们主要是从和我们生活相对有些距离的宏观角度切入,自上而下地回顾了过去房地产市场的一些重大变化,以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向。而在这之前,我和一知羊拉着老钱,从普通老百姓、个体房产投资者该怎么看待房产的角度,也录制了一期节目。

这一次,我们整了一个新玩法:

在本期节目上线后的 72 小时内,如果评论数超过了 300 条,或者苹果播客五星评论增加 20 条,我们就会解锁房产万事屋的第 3 期。

让我们一起,从不同视角、不同逻辑框架来分析同一系列的房产政策,看看会得出哪些共识和不同的思考。希望这两场讨论,会对你的房产投资有所启发,对你的家庭资产配置有所帮助✨

🎧 官网地址

youzhiyouxing.cn

*官网详情页所载信息最为全面,尤其推荐苹果播客用户访问。

**如果你有长期投资的需求,非常欢迎你在有知有行 App 进一步了解「长钱账户」,这是知行小酒馆全员持有的基金投顾产品。

🍶 本期嘉宾

大卫翁:小酒馆的好朋友,公众号「起朱楼宴宾客」& 同名播客主理人

老钱:小酒馆的好朋友,公众号「老钱日日谈」的主理人 & 播客「面基」主理人。

🪂 收听降落点

03:48 不同年龄层对房子的思考

06:22 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端

06:59 本轮救的是房地产还是救房价?这个思考角度对我们普通购房者意味着什么?

11:05 金融与房地产:银根连着地根

16:52 来自上一轮房地产牛市的(痛苦的)记忆

18:51 关于中国劳动力成本,大卫翁带来的海外视角观察

21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术

23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同?

27:45 老钱(90 后)和大卫翁(85 后)介入地产周期的时间和经历不同,导致了想法上的巨大差异

32:46 我们预测房地产的三种走向:① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景,以及三种情况发生的概率有多大?

36:59 最近观察到的一些现象:挂牌量增多,抛压很大,成交边际趋弱

39:38 本轮购房动力不足背后,大家的顾虑是什么?

43:39 希望本轮房地产能稳住,也希望房价上涨别透支

47:08 越南房地产市场越来越像中国了?

49:26 日本的作业没法抄,中国房地产市场遇到的困难没有先例

51:08 如果未来房地产市场要硬着陆,那保交楼这件事能得到解决吗?

57:35 针对三种不同的未来预期,我们买房者分别应该采取什么样的行动?

58:53 老钱的重点观察对象:刚需房的共识是否会在这一轮破灭

61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决:刚需房、保障房还是租房?

66:35 什么时候应该尽快上车?在最悲观的未来预期发生的时候

68:12 给买房者的实用建议:月还款额不超过税前工资的 30%;算清自己的现金流能否扛过 5~8 年的周期

72:42 卖房者看这里:针对三种不同的未来预期,卖房者又该采取什么样的行动?

74:50 总算打起来了!超一线限购是否会放开,大卫翁和老钱打了个赌!你支持哪一边?

81:07 二三线和更低线城市,这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方?

83:21 无论一线城市还是三线城市,一定要重视房产所在的物业服务水平

84:15 三线及以下购房观点参考:① 买房取决于是否有使用需求;② 尽量一步到位;③ 挑选有稀缺性有亮点的房子

85:32 总结 & 彩蛋🎉

📁 参考资料

买房自测表格

69:59 「过去这么多年,我一直在强调买房自测表格的重要性,其实是想请大家算明白,不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%~6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」

如果你只是有个模糊的买房念头,这份表格能帮忙落地——有没有资格买?谁来买?目前能买多少钱的房子?月供压力大不?生活状态的改变源自现金流变动,而买房就是个长期影响现金流的决策。

如果一个决定要让你负债 10 年以上,最好做决定之前就把影响计算清楚,而不是之后。

值得一看的宏观杠杆率

17:32 「其实,从 2018 年就开始稳杠杆了,或者是去杠杆。然后,到 2020 年大家说卓有成效,放假又开始小涨了一批。但是,到 2020 年的第三季度,居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说,接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门,那居民部门能扛的也就是房子。」

27:02 「那如果回顾一下过去,还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%,然后稳了,从 2020 年一直稳到了今年。那接下来,可能还要由居民部门去加杠杆。那这个杠杆水平,我们可以横向比日本、美国,看看还有多少加的空间。」

北京上海成交套数及换手率

37:42房价上涨本身是一个量价关系。

如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节,它是这样的:成交量先起来,这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候,你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价,越涨买房人越慌,他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价,或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻,这个过程把大家的房子的价格给拉起来了,因为房价和股价一样,它都是边际成交去定价的。

这是我们看到的那一轮上涨,那也就是说,如果量不起来,价是不太可能起来的。从 2020 年至今,我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例,学区房涨得是很好的。然后,以上海和深圳为例,改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」

🔍 延伸信息

🏠 房产万事屋:

E76 对话远川杨天楠:我真希望!我在买房前知道这些房地产常识

E91 对话羊迪:知无不言!那个从一线到二线的房产人,想告诉你的一切

🎧 两位嘉宾做客本台的节目一览:

🤵起朱楼宴宾客:

E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账,更是情绪账

E69 魔幻的 2022 年过去了,2023 年的市场会好吗?

E86 听完这一期,读不读《投资第 1 课》都没关系

老钱:

E16 跟「老钱日日谈」聊聊人生中的资产配置:把曲线拉长,保持身体健康

E62 当父母老了,我们还在异地漂着

E83 我们对公积金的态度:应用尽用,能取就取

E96 给忙碌者的医保实操课:你 80% 的困惑,我们都解答了!

📖 节目里提到的书籍:估值原理

🌐 知行小酒馆的公告牌

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房产万事屋必备常识二线城市购房

基金经理访谈姜诚

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嘉宾 老钱、大卫翁

主持 雨白

后期 甜食

制作 有知有行

本播客所述投资相关内容皆以交流分享为目的,仅供参考,不构成任何市场预测、判断,或投资、咨询建议。市场有风险,投资需谨慎。主持人及嘉宾对投资相关内容的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证,并提醒您对相关内容请结合自身情况进行独立评估,依据或使用相关内容所造成的后果由您独自承担。

感谢您对本播客原创内容的青睐。如需转载或引用本播客所述内容,请注明出处。转载前请与有知有行联系并取得同意。

🎈 全文完,祝你快乐。

🎈 全文完,祝你一切顺利!

展开Show Notes
一知羊
一知羊
2023.9.22
置顶
1:14:42这个时间点,思考方式截然不同的大卫翁(《起朱楼宴宾客》 )和老钱(《面基》 )打了个赌!你支持哪一边?欢迎留下你的想法💡

P.S. 不会还有人听过我们王牌系列「房产万事屋」的节目吧:

杨天楠老师一站封神的房产买卖秘籍,在此:E76 对话杨天楠:我真希望!我在买房前知道这些房地产常识|房产万事屋 1 (🎉奔走相告🎉今天,杨天楠老师在「即刻 App」开账号了!)

羊迪老师的二线房市观察,在此:E91 对话羊迪:知无不言!那个从一线到二线的房产人,想告诉你的一切|房产万事屋 2
史蒂夫要思考不撕葱:这个见分晓简直太快。可以通知老钱多准备一期节目了。
欢乐天:说不放开限购的输了。广州有些区已经放开限购了,但对销量没什么作用。
8条回复
hs_tvqX
hs_tvqX
2023.9.23
这期节目最大的缺憾可能就是缺少一个无房产者的声音,3位参与者都有房产,并且曾经或者将会从房价上涨中获得巨大利益,而且这个利益足够影响一生。这种情况下,屁股决定脑袋是个无法避免的问题。
吖波浪:一个暴论,无房者连讨论房地产的资格都没有因为他们只想着房价暴跌好让自己买的起。
kohleria:是的,这也正是我想说的,而且这三个人里最理性的可能还是年纪最大上车早享受的房产红利最多的大卫翁老师,只有他能客观地从长周期和整个经济基本盘去看待中国房价走势…好讽刺…
39条回复
A嘟嘟
A嘟嘟
2023.9.23
期待3.0期,个人角度的探讨。三个播客都要听!!!

国家这波救的是房地产,不是房价。在此背景下可能出现的场景:
1)乐观,房地产软着陆、房价保持平稳,20%概率;
2)悲观,房价出现大幅上涨,问题后移,20%概率;
3)基准,房地产行业出现一定程度的风险,对中国经济造成压力,个人把握好未来上杠杆的幅度。房价不会大幅上涨。
“硬着陆”:机构直接破产、经济出现GDP衰退;
“软着陆”:相对平稳,付出一些局部代价。

「买房」
悲观场景下,快速上车;其他场景下,慢慢挑选,不要急于上车。
建议:月还款额不超过税前工资的 30%,再考虑上车;算清自己的现金流能否扛过 5~8 年的周期,给自己留余量。
三线及以下:① 买房取决于是否有使用需求;② 尽量一步到位;③ 挑选有稀缺性有亮点的房子。使用价值拉满,金融价值放低预期。
「卖房」
悲观预期下,hold住等这轮涨完再卖;其他场景下,快速下车。

「要知道结论从哪里得出」
从宏观角度,自上而下看,房地产本身是中国的一个经济命脉,关心出台的政策是为什么?对个人有什么影响?最后得出结论是什么?

「救房地产」
房地产行业占GDP比重17%,加上上下游产业链占GDP超25%。本轮政策是全国范围内的自上而下,而不是局部地区。为了救房地产,避免出现涨价去库存的情况。
「银行」
(1)中国金融资产结构中,房地产有大量的中长期贷款。2017年中国有40%社融投向房地产,且现在还未到期;
(2)大量房产作为抵押物,换取新的贷款。以间接融资为核心金融命脉,一旦房地产贷款受损,影响其他方面贷款/风险事件的发生,勾连了全国经济运营。

「居民部分宏观杠杆率」
房子是吉芬商品,上一轮涨价去库存。
从2018年开始稳杠杆/去杠杆;2020年卓有成效,小涨一波;2020年Q3居民部门杠杆率一直稳到2023年Q2。
在居民部门宏观杠杆率达到超62%、城市化率超60%的背景下,还会涨吗?

「劳动力成本」
中国劳动力成本上升接近国际水平,背后是住房成本、日常开销成本上涨。
中国要做产业转型升级,摆脱劳动力红利;但直到今天,成本优势依然很重要,而房价很大程度上威胁了我国经济竞争力的红线。

「宽松周期」
「上轮2015年」
背景:1)政策刺激(认贷不认房、还清贷款算首套);2)16~17年调控后,涨价开始向二三线城市扩散,二三线政策“棚改货币化”;3)叠加15年股票牛市&双创浪潮。
「本轮2017年至今」
背景:从17年“房住不炒”→现在“认房不认贷”,鼓励置换。
购房动力不足:本轮购房主力85后~90后(够上政策意义上的上车资格)、逐批退休的60后(支援孩子)。刚需的人,对未来收入预期降低,资金不足、不愿贷太多资金。
已出台政策:1)在启动二手房交易/活跃房市上相对克制;2)在救房地产企业上动作非常多。
后续采取:保交楼、大量启动保障房、房地产企业相对国有化。
保交楼:一二线城市:国企接盘;三四线城市:凭主观意愿去接,除非变成任务。存在的问题:欠债、账务不清、房屋质量等。
「投资理财收益下降」
现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端
「支撑上涨」
07年股市牛市:微观上是资金不断流入→涨了→不断开户→推起热量牛市。宏观上是中国在1998~2005年积累了很多(居民/企业)财富,需要通过资本市场体现出来。
2016~2019房地产:在2016年之前居民财富快速积累上涨,到一个时间点体现在中国人最看重的资产上(房地产)。
2017~2022年房住不炒框架下,2019~2021年流行趋势“居民存款搬家”,居民存款借公募基金流入股市。不要相信A股,相信周期。
《估值原理》周路华:真正决定大家是玩篮球赛、棒球赛、足球赛的是社会环境,经济参与者的共识。资产估值只是人们共识的表现,社会环境决定了我们在玩哪个游戏。

「房地产市场」
中国特殊的土地所有制以及房子产生的方式。
越南:与中国土地所有制类似,城镇化率40%,GDP增速6%~7%,人均可支配收入每月2000,房贷利率10%存款利率6.5%。胡志明市房产均价6000~10000美元之间,购房意愿充足,杠杆率2成首付。——7、8年前的中国。
日本:日本的泡沫是商业地产泡沫,是由企业持有为主的泡沫,与中国不同。

「限购」
大卫翁:一线城市在某个时间点会放开,同时配套工程来平衡,如:房地产税、政策、保障房。一二线城市概念模糊化,近十年“一定要在一线城市生活”的共识被打破。
老钱:一线城市本身就是虹吸大量资源的,一旦放开会虹吸更多二三线城市的抛压,往一线城市挤。
URBAEBAE:课代表!
HD595158w:感谢课代表,在复习呀一下重点
13条回复
陆征
陆征
2023.9.22
问:订阅了三个主播,今天三个主播都更新了,可以听到几个节目?

答:一个😅
拿铁心:哈哈哈,这里像是什么结婚仪式,向我们走来的。。。
HD73709v:哈哈哈一摸一样,看了一眼时长,三个还都不一样,决定听最长的🤣
12条回复
Kitahara
Kitahara
2023.9.22
听到这里,身为地产相关从业者的我还是觉得大卫翁老师的说法更为靠谱。过去是叠加了适龄人口+收入+历史需求堰塞的多重因素的超级大周期,而现在因素是否逆转了?我扪心自问,觉得比起之前逊色不少。以及地产企业的倒下,很大原因来自于高地价这一地产商不大能控制的因素,是谁拿走了房价的大头呢?并不是地产开发。而且地产开发公司在于开发流程、成本管控、产品力等方面,比起城投公司都有优势,城投托市拿地最后很可能变成地产公司操盘开发,毕竟城投明面上也不是无限子弹,自己开发差产品然后卖不出砸手里也是蛮危险的。
锐言Swear:前地产投资人表示懂得都懂
史蒂夫要思考不撕葱:你也是懂行的
7条回复
straybirdya
straybirdya
2023.9.22
18:57 同意这句话“中国房价不能再涨了。”
艾柯鱼:关注的一个投资大佬也是同样观点,他的可能更激烈一些,认为除非当成消费,不然近几年有多余的房子全部都要抓紧抛,借着目前的利好政策赶紧抛,甚至自住房也可以抛,未来几年后到底部再低价买回来都可以。
yongzhe1230:不跌就不错了。经济整体不好哪来的钱买房?
19条回复
1:26:42 我站大卫翁,思路清晰,逻辑明确,我也认为现在人们对城市的认识的确在慢慢发生变化,特别是经历了一些“冷静”的年份也许唤醒了很多人对自身需要的意识,也不太可能永远不变。
不过实话讲整体没听出来两个人的观点有什么本质上的分歧,感觉这是个常常出现的对话错位(打个比方一个人在总结 i人群的特点,另一个人时不时地说我也是i人啊但我不会出现这样的情况。),也就是说一个在讨论长期的宏观的东西,一个在挑微观的某个时段的具体特例说,大卫翁和老钱说的东西其实不矛盾只不过视角不太一样,总感觉老钱被过去经历伤很深吗有点出不来。😂
雨白
:
所以要期待第3期嘛!
Xin妈
Xin妈
2023.9.22
国内租售低,身边有在一线城市工作、现金流充裕的朋友,买不起但租得起质量很好的房子,这个趋势也越来越受青睐了
LeonUp:评论区惊现xinxin妈妈,双厨狂喜了!
HD434464o:还知道一些买得起不买或者买了又卖掉租房住的
HD434464o
HD434464o
2023.9.23
最近接触到一些刚参加工作的年轻人,家里可以资助买房但是他们都坚决不买房,感觉现在年轻人的观点真的和以前不一样了,刚需什么的都是伪概念,结婚率和生育率都摆在那里,最后一代真的不是随便说说的。
Sophia-Mitty:对 一是不看好未来的经济形势,担心买房了还贷压力大,主要担心哪天就被裁员了找不到工作;二是结婚生孩子对我及身边不少朋友来讲,结婚生孩子不是必须项了,如果父母健康不需要我养老,那一个人想去哪去哪,买房就更不是必须项了,虽然说是刚需,但三四线城市父母在的地方总有一个可以长期住的地方。
straybirdya
straybirdya
2023.9.22
如果再来一轮“涨价去库存”,那问题就没完了。这20%悲观的可能性是个鬼故事。
felixzhou:再来一波也是一样,你还在地球上就克服不了地心引力
straybirdya:没什么区别,只是主观上希望不要发生。
认真听完,更支持大卫翁老师🙋‍♀️

我的想法甚至更悲观,房地产的周期很长,感觉可能未来价位会更适合上车。横向从租售比、房价收入比上看,与其他国家对比,中国现在的房价都并不算低;纵向从人口出生数、居民杠杆率、居民收入增长潜力来看,都不是曾经“涨价去库存”的情况。

我也不相信一线永远涨,我觉得如大卫翁老师说的:现在一线二线的生活差别并没有那么大。一线城市的房确实是稀缺资源,但很多优势都已经计入到房价里了。它的总价贵,意味着一旦下跌,跌掉相同的幅度更可能资不抵债,偿债周期是三四线城市的几倍,日本当时房价下跌时,大量资不抵债破产的反而是东京。

房市长牛,确实普遍是中国人的信仰,但这也是得益于中国处于经济高速发展的特殊历史时期,而高速发展始终是不可持续的,我们都很容易以过去的视角线性外推未来的发展,但是一切事物最终还是会受经济规律的限制,或许信仰也会慢慢被K线打破。没有只涨不跌的资产,我相信周期的力量~
一知羊
一知羊
2023.9.22
为了更好地探讨「近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整」,我们不仅邀请了两位才华横溢的嘉宾碰撞观点 💥

在录制这期之前,我们还约了老钱单独分享了他的完整思考框架,聊了聊我们这些置身事内的普通人,面对房产市场的千变万化,该怎么自处。

那如何解锁呢?这一次,我们整了一个新玩法:

在本期节目上线后的 72 小时内,如果评论数超过了 300 条,或者苹果播客五星评论增加 20 条,我们就会放送房产万事屋的第 3 期。
一知羊
:
解锁了🔓 https://www.xiaoyuzhoufm.com/episode/65113aad19dde7bf6a7f1da7
HD516622j
HD516622j
2023.9.22
杨天南呢 请过来四方对谈
逸_65nw:把陈嘉禾老师也叫上
雨白
:
下次一定!
3条回复
一线年轻人思维不一定延续过去。房子价格没有降到一定范围内,就没有购买的动力了。更何况还有平替,一百万左右的公寓。
多子多孙,安土重迁也是中国千古以来的文化,几十年就被瓦解了。
Ellaaaaa
Ellaaaaa
2023.9.23
让我选,一线置换不如租房,多体验一下不同的“窗景”。买房没办法既要又要,但是租房可以偶尔割一下肉
之后房子的主线就是分化。这些kk大神十几年前就说的很明白了。房子分核心城市和二三线,豪宅普宅。要说在纽约伦敦买房的人不考虑投资属性可能吗? 豪宅就是带有金融属性的,笼统的说房住不炒太一刀切了。只要普宅刚需的房子稳定,豪宅交给市场让富人们炒也没所谓的,也不会影响普通人的住房成本。
以后穷人都会在城市里,大厦里,一个一个的紧挨的房子里,只能看窗子外的蓝天且七八十年后继续交房子租金,且不一定房子还能保证一如既往的舒适。富人会在农村,会脚底接触土地,会双手接触土壤,更投身大自然,一边拥有复利,一遍享受新鲜的空气和相对健康的蔬菜食物吓不吓人
大春_M70o
大春_M70o
2023.9.23
我在广州出新政策前,两周前,终于把远郊的房子卖出了,等待过户。一句话最刻骨铭心的体会,就是盲目的买(不考虑如何有回报),勇敢的卖(下定决心来割肉),其实是一件简单的事,房子一定是可以卖出去的。简单的,真的很难做到,6年,亏45%,80万啊。
迦陵频伽:53:43 !!!这么夸张嘛?我天,我两个房子一个2016一个2018买的,都在房价高点,一直没怎么涨…但是我没想到广州这种一线城市还有跌成这样的
大春_M70o:广州远郊地段
3条回复
大源_P5cd
大源_P5cd
2023.9.24
我一直等利率下来楼市冷静才去买房,我在22年12月初清仓在杭州买了人生中第一套房。当时我评价自己是把钱从一个低点换到另一个低点,但我也掏了家里一些钱但我很克制没有掏光😂。
今年发现我以为的利率买的便宜很重要,前些年利率很高还在买房的人我觉得一定会为此付出代价,结果今年竟然会降存量房的利率。这个操作有点惊到我了,突然觉得自己等的低利率失去了意义,房价还是比20,21年要高一些的。
不过我常听小酒馆和无人知晓,也没有被这事过于自我否定和焦虑。我更关注我没买房的时间里得到了什么,比如这里面的理财经历和经验,负担杠杆不算特别重的负债压力等等。
HD881976w:还是少了20个bp,而且少还了两年的高利息。新房价格没怎么变吧,21年已经没有89平小户型了,而且品质也比较差,关键你也不一定能摇到,现在买房可以挑一挑了,只不过可能没好地
不吃肥肉_zAMt:哈哈,我也在看
3条回复
-梁爽
-梁爽
2023.9.23
1.我是持对于这次的中国经济,尤其是在房地产这块,一定会是硬着陆,不会是软着陆看法的。2.新观念和新生活方式将会重新定义属于这个时代的经济模式和经济格局,包括对于房子属性所抱持的属于上一个时代产物的观念与革新,这将是两个时代的事情。3.日本房地产泡沫带来的四十年经济倒退对中国不具有在源发和原因上的相似性和参考性,但在同源性的观念上却具有相同性质的改变性。4.手持现金是这个时期的王道。