直播问答 小胖看房出品 小胖看房·直播问答 直播提问: 上海新房买车位什么价格才值得入手? 关键词:车位溢价/租售比/消费心理 问 我买的是新房,现在准备买车位了，开发商定价的车位价格还蛮高的，而月租费停车费也比较贵。我想问一下，上海内环、中环、外环一般车位在一个什么样的价格?我自己的房子是在中外环,建发璟院。 其实没有多少比较合适,这个是开发商来摸索的,我现在其实给建议,因为我刚经历过这个车位的问题,我还是有一点发言权的。你自己也准备了40-50万来买车位,为什么不愿意买呢? 一、现在车位不值钱,大家觉得车位比高了没有必要买。 二、以后二手房卖的时候,不能像老小区那样加那么高的溢价卖掉,也卖不出去了，因为车位比高。 你看能不能跟开发商沟通一下,让他们科学定价,这样去化率也会高一点,以后续销也会更好卖。至于卖多少合适,你们需要跟邻居沟通讨论,愿意多少钱买。比方说,40万是基准价，打八折就是32万 问 我是通过租售比来算,不知道对不对?现在开发商定的月租金是1000元/月。 通过租售比算的话，我自己小区大概可能90万一个小车位,然后月租金是2000元,按照这个回报率觉得还可以，就是车位回报率大概也到3%了。现在老公房3%不都是很香的吗?但是没人愿意买，大家还是觉得想把这个钱省下来。 这个不是说按回报率算的,如果是3%,那肯定可以买。但其实不是这样的,这是一个消费品,你不愿意拿出来40万来消费这个车位,是解决的这个消费心理的问题,不是回报率,回报率肯定划算,你要付1000块，然后你40万的车位我都替你算好了，大概3%,买理财都不一定能买得到3%,又方便又能装充电桩了。但是不是这么算的,这是个消费心理,就是让大家觉得占便宜划算,可买可不买,不买白不买。 问 我之前没有买过新房,如果这个车位第一轮销售没人买,会有第二轮或者第三轮的情况吗? 有，可能会降价。现在的情况是，大家厌恶车位消费。现在理想状况第一轮车位大概也就是卖个30%,那开发商留70%干嘛呢?收租金也不可能。肯定还是要想卖掉嘛,只能就促销了。 这个不像房子，房子是70%都卖掉了，只留30%,那真的是没办法促销,因为会动前面的利益,但是车位是相当于卖的比较弱，所以说他不促销,那就只能年化3%收租金了。以前真的是叫车位暗战,放在我刚买房那几年,都说太贵不买,租金也太贵也抵制,然后报名的时候个个都抢着买。但是就从今年开始,渐渐的就一下是真不买了,因为都觉得花钱多。 这个实际上我分析过心理,第一,他们在不在乎这个钱,不在乎;第二,他们有没有准备这个买车位的钱,其实都准备了。第三,从投资收益率看能不能过关?按照3%也能过关。 是什么阻碍了呢?就是没有占便宜的心态。假如买新房,没有高倒挂的时候也不会去排队;买二手房如果没有高性价比,也不会去买。因为消费下行就想要占便宜,就是开发商卖车位一定要想怎么能让客户感觉占到便宜的这个状态,这就这挺重要的。其实是个消费心理，跟性价比没什么关,不是说这个地方车位值多少钱。

直播问答 小胖看房出品 小胖看房·直播问答 直播提问: 高点买入跌了250万要不要现在卖掉置换? 关键词:置换时机/品质提升/漕河泾/武宁 问 2023年1月,我们在桃浦圣都汇买了一个2房,当时买入价820万，现在小区成交价570-580万左右,现在我跟我老婆在备孕,打算置换-个总价在1200万左右的房子,你觉得合适吗?一来是因为未来有小孩，现在的房子太小了二来一直在跌,想找一个跌的更多的补回来。 带学区的一般会跌的比较多,二手换二手是可以的。因为现在新房你也知道由于品质提升，涨得都比较多，二手房虽然在跌,但是在同样的这个下行的市场环境里面,买一个二手房我觉得也是相当于品质的提升。另外,如果你卖的时候肯定要被还价还得很厉害,那你自己买的时候可能也要还价方面也要多用点心思了。二手换二手,能把你这种不适感给消除。 问 总价1200万左右,有什么推荐吗?我们之前看过万源城,还有武宁这个板块,你觉得怎么样? 如果你想要闵行方向,万源城带一点学区,是可以的。万源城虽然在中外环,大家可能觉得地段差,但是万源城的逻辑是以漕河泾为中心武宁是一个标准的便宜的内环位置,主要看你的工作通勤,如果是在人民广场，或者是在陆家嘴这样的核心区域,武宁的位置相对会更方便一点。如果你的工作中心是在徐家汇或者是就在漕河泾,那么万源城会更合适一点。 问 我自己在漕河泾,感觉可能会近一点,还有天山板块,你觉得怎么样? 天山是长宁区,一直以来长宁区的位置,大家会觉得这是一个比较高能级的板块，但实际上我倒是觉得现在闵行并不弱于长宁的部分区域,如果是你拿天山这样的板块来比,退一点买个万源城可能会配套各方面会更实际。天山主要的优势在于2号线的通勤能量很强大可以到陆家嘴、人广就会方便,这是天山的价值。就看你是要不要利用到核心市区的轨交的这样的一个价值了，天山的性价比也是不错的它实际上也能服务到中山公园、静安寺。因为静安寺和南京西路也是一个产业，就是上班的族群比较多的一个板块,如果是中山公园又是一个比较强大的换乘点,那通过中山公园到天山也是很方便的。

直播问答 小胖看房出品 小胖看房·直播问答 直播提问: 考虑上海首套置业现在是上车的时机吗? 关键词:楼市回暖/新房破发/消费心理 问 我老家在安徽合肥,想把老家的两套房子卖掉在上海购置一套新房,我们预算600万左右,这个时间点上车是一个比较不错的选择吗?还是说我们再往后看看。 我觉得是这样的，因为你的状况是你经历过合肥大跌,你对楼市对应该是没有信心的,然后合肥的房子如果卖掉的话,反正跟高峰比,肯定是亏钱了。如果是你一开始建的仓，其实也没亏钱只是跟最疯狂的时候比可能跌了一大截。你如果是没有信心的话，我觉得是可以持币等等。 因为我们大部分的在上海的首套的置业的小伙伴,外面有很多种说法,要买在无人问津时。但实际上,很少有人买在无人问津时,因为大家都会觉得没有信心,我也不想硬鼓动你有信心,你不如等到市场稍微回暖,暖一口气的时候再买。这样的话你自己也会觉得很开心，买起来也会更坚定,买完以后收获也会更快乐。我觉得是可以等到市场你感觉有回暖的趋势再买，反而会更快乐一点。 要不然你现在买了以后可能听到的都是不好的消息，中介为了卖房子,反正是全上海都破发了我就没看到没破发的盘,也不知道真的假的。现在又是一片唱衰,说这才跟日本比我们才走几年。那如果是这样的话,那就等等。我们就像卖股票一样,往往都卖不到最高点,我们买房子也不一定是买到最低点,因为就是买个确定性会更快乐,就是等到涨一口的时候再来买。当大家都会买的时候,就会形成共识,这个买房没问题的了,这其实一个群众性的消费心理,没信心不要硬上,硬上的话你会很不快乐的。 问 我们家小朋友今年刚出生,如果今年不买,再过个三年那肯定就要去考虑这种事情。假如说楼市整体回暖，上海肯定是首当其冲,回暖的会更快,同样是10%回暖的,那我的亏损的50万可能就在上海非常轻松的给赚回来了，我不知道这个认知对不对?然后请教小胖老师这个理论是不是对的。 理论上当然是对的，但是这个基础不就是要等楼市回暖嘛。我觉得是这样的,反正你合肥的房子肯定是先持币了，要不然上海先回暖,再等合肥回暖就来不及了。你不可能说是等到合肥回暖了,你再倒过来买上海的房子,这个是不合理的。你肯定是合肥卖了之后持币,然后看看上海有没有合适的机会。 问 如果说我要真的要在上海买房子，因为我们更先看中的是闵行，我跟我老婆上班的地点在这包括闵行的教育我们都比较看重。如果是这个位置的话,短期来看我们可能不要学区,六七年之后那可能学区房的就是概念会弱化，或者是就溢价会降低,我不知道这个事我们应该怎么做? 那你正好在等待的过程中,你也在等待学区房降低呀。可以做做研究,基本上是在七宝、古美、莘庄、梅陇这四个板块,估计是七宝和莘庄多一点。