10万中介挤在20万套成交里内卷，出路在哪？房东苦中介压价久矣！买家怕中介忽悠久矣！有没有一种服务，能真正站在你的立场？单边代理模式正在兴起，它如何帮你“卖得更快更合理”、“买得更准更安心”？ 专访行业专家，说清利弊，教你辨别真伪，在房产交易中保护好自己的利益！2026年分水岭将至！听听他们如何拆解这场必将到来的行业巨变。全程高能，干货满满！ 【主播】 观观（房外房创始人，“魔都财观”主播、同名抖音 视频号 小红书） 【嘉宾】 陈剑（单边代理专研院院长、房咖汇创始人，抖音：陳劍房咖汇） 【时间】 00:00 现行中介模式的“原罪”与消费者的不满 精华摘要： * 消费者核心诉求：购房者要便宜，卖房者（房东）怕被压价、被“洗脑”（PUA）。 * 行业尴尬现状：国内佣金率（约2.5%）看似低于美日（5%-6%），但消费者仍不满意，根源在于 “服务价值不匹配”。收费未对应专业的资产规划、需求分析等高价值服务。 * 深层文化原因：社会普遍对“知识付费”和“高价值服务付费”的习惯尚未完全养成，对比了医疗、法律行业的中外差异。 00:05 什么是单边代理？它如何颠覆传统？ * 核心定义： 传统中介（居间）：站在中间，两头撮合，核心目标是促成交易。 单边代理：像律师一样，只服务于委托方一方（买方或卖方），核心目标是实现委托人利益最大化。 * 为何2025是“爆发元年”： 1. 市场倒逼：成交周期拉长，消费者需要更深度的服务。 2. 需求觉醒：卖方尤其痛苦，催生了“卖房管家”等新服务模式。 3. 从业者进化：优秀从业者为寻求差异化竞争和长期发展，转向单边代理。 * 对各方的好处： 对房东：获得专属顾问，旨在 “卖得更快、价格更合理、过程更省心”，抵抗市场无序压价。 对买家：获得客观的选筹建议与资产规划，避免被误导买入不适合的房产。 对行业：推动服务专业化、价值化，淘汰低水平从业者。 15:00 单边代理的“鱼龙混杂”与未来展望 * 当前乱象（“伪单边代理”）： 1. 过度承诺：忽悠房东能卖出天价。 2. 动机不纯：通过装修等环节赚取非服务利润。 3. 依旧“成交导向”：虽收服务费，但仍急于成交而非真正维护房东利益。 * 行业出清与未来： 预测2026年是“分水岭”，监管、消费者和行业生态将共同淘汰套路玩家。 真正的单边代理应像“清流”，做到：不瞎承诺、不赚取不当利润、真正站在委托人立场。 * 核心卡点与机遇： 最大挑战：头部传统中介机构是否有动力推动模式转型。 关键人才：未来代理人需要 “高情商+强专业” ，类似商务人士或律师，而非传统销售。 积极信号：上海等地市场“冰山正在融化”，从业者意识开始转变，出现年收入超百万的成功案例。 25:00 给从业者、买家、卖家的务实建议 * 给从业者：无论是否立即转型，都要培养 “单边思维” 和 “利他之心” ，做深度服务，提升专业度，成为“留在牌桌上的人”。 * 给购房者：当下市场选择多，更需 “谨慎” ，务必寻求真正专业的建议，理清自身需求与资产规划。 * 给房东： 1. 选择大中介时，务必挑对“维护人”（找店长、销冠、老业务员）。 2. 挂牌后也要主动去其他门店推广，增加曝光。 3. 选择单边代理机构时，擦亮眼睛，警惕过度承诺和套路，考察其真实服务案例与口碑。 【移步观看】 对话的精彩，远不止于声音。您可以在抖音、视频号、小红书搜索 【魔都财观】 ，观看本期完整视频。视频版能让你更直观地看到我们表情的变化、观点的交锋，以及那些“只可意会”的精彩瞬间，体验感直接拉满！ 【关注我们】 深耕房产，欢迎关注我们的专业阵地如果您对本期话题中涉及的上海楼市、房产配置等观点意犹未尽，或想了解更多来自一线的房产分析与干货，欢迎关注我们的公众号 【魔都财观】 （抖音/视频号/小红书同名）。在那里，我们将为您提供更深度、更聚焦的房产趋势解读与实操指南。 【专属通道】 观者自观，终要落于行动。如果您正面临具体的 “买房、卖房”决策困境，希望获得一对一的定制化分析和解决方案，欢迎通过 【魔都财观】 的专业咨询服务与我们联系。我们愿以十年行业积淀，为您在关键的资产配置决策中，提供最坚实的支持。 备注“来源”，添加VX咨询：MDMD989

房产中介最不敢聊的事，我们聊了2小时！这可能是2025年最坦诚的一期行业对话。 我们聊了： ✔ 为什么“好中介”在系统里活不下去？ ✔ 假房源、假谈判背后的生存逻辑？ ✔ 中介费会消失吗？谁将付出代价？ ✔ 房东如何不被系统标记为“炮灰”？ 这不是一场批判，而是一次诊断。全程高能，干货满满！ 【主播】 观观（房外房创始人，“魔都财观”主播、同名抖音 视频号 小红书） 【嘉宾】 陈剑（单边代理专研院院长、房咖汇创始人，抖音：陳劍房咖汇） 【时间轴】 03:00 中外模式大对比：双边代理在中国流行，是因为过去市场需要快速撮合 08:00 揭露双边代理的“原罪”：一个人无法同时忠于两个主人 15:00 中介费迷思：上海可能很快调整为买家0佣金、卖家付3% 22:00 费率改革阻力：费率结构调整，可能一夜之间发生 30:00 价格操控黑箱：系统中80%的房子只是“背景板” 40:00 谈判套路揭秘：大平台隐藏成交价，房东成“瞎子” 50:00 房东自救指南，卖房至少多卖10%！ 【移步观看】 对话的精彩，远不止于声音。您可以在抖音、视频号、小红书搜索 【魔都财观】 ，观看本期完整视频。视频版能让你更直观地看到我们表情的变化、观点的交锋，以及那些“只可意会”的精彩瞬间，体验感直接拉满！ 【关注我们】 深耕房产，欢迎关注我们的专业阵地如果您对本期话题中涉及的上海楼市、房产配置等观点意犹未尽，或想了解更多来自一线的房产分析与干货，欢迎关注我们的公众号 【魔都财观】 （抖音/视频号/小红书同名）。在那里，我们将为您提供更深度、更聚焦的房产趋势解读与实操指南。 【专属通道】 观者自观，终要落于行动。如果您正面临具体的 “买房、卖房”决策困境，希望获得一对一的定制化分析和解决方案，欢迎通过 【魔都财观】 的专业咨询服务与我们联系。我们愿以十年行业积淀，为您在关键的资产配置决策中，提供最坚实的支持。 备注“来源”，添加VX咨询：MDMD989

在这一期后半段节目中，播客主理人观观老师与地产热点观察公众号创始人--邱晨，继续揭开上海楼市底层逻辑： 当二手房市场遇冷，为何土地拍卖依然火爆？ 当普通住宅滞销，为何顶级豪宅一房难求？ 全程高能，干货满满，用截然不同的两种视角刷新你的房产认知！ 【主播】 观观（“观者自观”主播、同名抖音 视频号 小红书 B站，全媒体平台：魔都财观，房外房创始人） * 一线实战派，深耕二手房市场 * 每日直面真实交易与价格博弈 * 带来最前沿的市场体感与尖锐质疑 【嘉宾】 邱晨（地产热点观察公众号创始人） * 20年新房领域研究经验 * 深度洞察政策与市场趋势 * 掌握大量新房交易数据与产品信息 【时间轴】 00:45 开发商不拿地等死，拿地找死？ 03:30 为什么开发商高地价还能赚钱？ 07:00 如果二手房持续下跌有何潜在风险？ 09:30 政府的“有形之手”：拍地前的精准测算 12:00 地标革命：黄浦区大规模旧改会熄火吗？ 14:30 新房豪宅的护城河：极致产品力无法替代 18:00 豪宅的独立行情能走多远？ 21:00 “价格倒挂”消亡后，如何判断价值？ 26:00 供应海啸下，如何避开价值陷阱？ 30:00 “环线论”过时，新的价值锚点是什么？ 35:00 彩蛋：邱晨的“房价地图”如何预判每一个小区？ 【精华摘要】 * 生存逻辑：开发商抢地是“求生欲”，不拿地等于退出游戏。政府通过前置“征询”确保地价能让开发商赚钱，土地市场是“可控的狂欢”。 * 豪宅真相：新房豪宅凭“产品力”碾压二手，形成“半代差”。顶级客群为审美和体验买单，价格敏感度低，使核心区豪宅走出独立行情。 * 价值重估：“价格倒挂”神话终结。新房价格=土地成本+产品溢价，回归常态。 * 避险指南：板块价值看“产业浓度”。有产业支撑（如张江、唐镇），供应危机可用时间化解；产业空心化（如大虹桥），调整周期漫长。 * 财富地图：放弃单纯“环线论”，紧盯“产业聚集”与“租售比”两大指标，是穿越周期最可靠的导航。 * 终极工具：以“老公房”为锚点的房价地图模型，试图为上海每个小区进行动态定价，揭示隐藏价值。 【关注我们】 深耕房产，欢迎关注我们的专业阵地 如果您对本期话题中涉及的上海楼市、房产配置等观点意犹未尽，或想了解更多来自一线的房产分析与干货，欢迎关注我们的公众号 【魔都财观】 （抖音/视频号/小红书同名）。在那里，我们将为您提供更深度、更聚焦的房产趋势解读与实操指南。 【专属通道】 观者自观，终要落于行动。如果您正面临具体的 “买房、卖房”决策困境，希望获得一对一的定制化分析和解决方案，欢迎通过 【魔都财观】 的专业咨询服务与我们联系。我们愿以十年行业积淀，为您在关键的资产配置决策中，提供最坚实的支持。 备注“来源”，添加VX咨询：MDMD989

在这一期节目中，播客主理人观观老师邀请到地产热点观察公众号创始人--邱晨，就“地段论过时”到“日光盘神话破灭”，从“价格倒挂消失”到“K型分裂常态“，展开一场酣畅淋漓的观点对决。全程高能，干货满满，用截然不同的两种视角刷新你的房产认知！ 【主播】 观观（“观者自观”主播、同名抖音 视频号 小红书 B站，全媒体平台：魔都财观，房外房创始人） * 一线实战派，深耕二手房市场 * 每日直面真实交易与价格博弈 * 带来最前沿的市场体感与尖锐质疑 【嘉宾】 邱晨（地产热点观察公众号创始人） * 20年新房领域研究经验 * 深度洞察政策与市场趋势 * 掌握大量新房交易数据与产品信息 【时间轴】 00:45 上海会执行现房销售吗？ 02:30 现房制度会导致房价大涨吗？ 04:30 土地财政的“公司化”运作 07:00 终极预测与安全替代方案 09:30 市场常态：“日光”本身就是幻觉 12:00 新房为什么不能像二手房一样“打骨折”？ 15:00 上海的“3.5代住宅”够用吗？ 19:30 新房涨价的核心驱动力是什么？ 21:00 K型分裂，400-4000万价格段为何消失？ 24:00 嘉里金陵路项目20万/平，到底贵不贵？ 29:00 顶级豪宅供应会持续井喷吗？ 32:00 什么样的豪宅最能打？ 【精华摘要】 * 政策预言：现房制在上海将是“切香肠”式推进，3-5年内对市场影响微乎其微，资金监管才是当下的“安全锁”。 * 市场祛魅：“日光”是过去四年特殊的幻觉，开盘售罄70%即是红盘，市场正在回归常态。 * 产品真相：上海迎来的是“3.5代住宅”，与内陆城市的“第四代”有本质区别，超大露台短期无望。 * 价格底牌：新房价格的核心驱动力并非现房制度，而是“政府-开发商”询价机制下的土地操盘。 * 豪宅悖论：4000万房子不愁卖，因客群来自7700万都市圈；但当前供应井喷是阶段性现象，好地段的好产品依然稀缺。 * 巅峰对决：邱晨认为20万单价的新豪宅“价格可以”，主理人则警告需警惕二手豪宅补跌带来的“站岗”风险。 【关注我们】 深耕房产，欢迎关注我们的专业阵地 如果您对本期话题中涉及的上海楼市、房产配置等观点意犹未尽，或想了解更多来自一线的房产分析与干货，欢迎关注我们的公众号 【魔都财观】 （抖音/视频号/小红书同名）。在那里，我们将为您提供更深度、更聚焦的房产趋势解读与实操指南。 【专属通道】 观者自观，终要落于行动。如果您正面临具体的 “买房、卖房”决策困境，希望获得一对一的定制化分析和解决方案，欢迎通过 【魔都财观】 的专业咨询服务与我们联系。我们愿以十年行业积淀，为您在关键的资产配置决策中，提供最坚实的支持。 备注“来源”，添加VX咨询：MDMD989

在这一期节目中，当“卖房入市”的勇气，撞上“8套房死扛”的坚持，会擦出怎样的火花？本期，我们邀请到播客主理人观观老师与资深财经博主Jeff，就房地产未来、黄金暴涨、股市方向展开一场酣畅淋漓的观点对决。全程高能，干货满满，为你的投资之路提供截然不同的两种视角。 【主播】 观观（“观者自观”主播、同名抖音 视频号 小红书 B站，全媒体平台：魔都财观，房外房创始人） 【嘉宾】 Jeff（“截胡不截财”主播、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡） 【时间轴】 00:32 决策背后 ：套利、打新与市场拐点的洞察 01:36 看空房市：一大铁证，预判房价见底信号 05:14 “多军”代表：死扛8套房不卖？持有者的困境与坚持 07:06 巅峰对决：现在该“调仓”还是“死扛”？ 09:48 共识与策略：在分化市场中如何寻找机会 12:00 能否追高黄金：它不是“炒”的，而是“对冲”的 16:46 黄金的逆风：三个可能击垮黄金的因素 20:39 投资实践：普通人如何对待黄金？ 23:17 A股研判：4000点以上是走是留？ 25:15 压轴干货：普通人的投资进阶心法 【移步观看】 对话的精彩，远不止于声音。您可以在抖音、视频号、小红书、B站搜索 【观者自观】 ，观看本期完整视频。视频版能让你更直观地看到我们表情的变化、观点的交锋，以及那些“只可意会”的精彩瞬间，体验感直接拉满！ 【关注我们】 深耕房产，欢迎关注我们的专业阵地 如果您对本期话题中涉及的上海楼市、房产配置等观点意犹未尽，或想了解更多来自一线的房产分析与干货，欢迎关注我们的公众号 【魔都财观】 （抖音/视频号/小红书同名）。在那里，我们将为您提供更深度、更聚焦的房产趋势解读与实操指南。 【专属通道】 观者自观，终要落于行动。如果您正面临具体的 “买房、卖房”决策困境，希望获得一对一的定制化分析和解决方案，欢迎通过 【魔都财观】 的专业咨询服务与我们联系。我们愿以十年行业积淀，为您在关键的资产配置决策中，提供最坚实的支持。 备注“来源”，添加VX咨询：MDMD989